+7 495 236 98 99пн-пт, в России
+34 669 900 700пн-сб. в Испании
Обратный звонок
Запрос успешно отправлен.
Ваши данные для связи:
Имя
e-mail
Телефон
Тема обращения
Удобное время
08:00-11:00
10:00-13:00
12:00-15:00
14:00-17:00
16:00-19:00
Готово

Сколько можно заработать на аренде недвижимости в Испании

Сколько можно заработать на аренде недвижимости в Испании

В последние годы рынок недвижимости Испании переживает сложные времена. Те, кто вложились в недвижимость до кризиса, сильно проиграли. Дом, который стоил, к примеру, 200 000 евро, сейчас сложно продать дороже, чем за 100 000. Квартиры, купленные в 2008 году за 120 000, сейчас оцениваются в 60 000–70 000 евро.

Многие эксперты согласны, что цены на недвижимость упали до своего минимума, еще большего падения не ожидается. Наоборот, предсказывается небольшой рост на рынке, так как растет спрос на аренду и покупку недвижимости, а в связи с кризисом не строилось новое жилье. Именно поэтому 2016 год можно считать последним годом, когда выгодны инвестиции в недвижимость. Особенно инвестиции в жилье с целью последующей аренды.

В то время как процент по банковскому вкладу составляет 1–2%, от аренды жилья можно получить гарантированные 5%, а при умеренном (и не очень) рискованном вложении – 10–12% годовых.

Как подсчитать доход от сдачи собственности в аренду

Ниже приведена формула расчета годового процента дохода от сдачи в аренду жилого помещения:

 Арендная плата


 Цена+ремонт+IBI+basura+12*comunidad+insurance+contract+hacienda 

Цена недвижимости включает в себя 10% налога на передачу благ (Impuesto de transmisión de bienes) и 3% комиссии агентства и нотариуса по оформлению сделки.

Недвижимость после покупки часто нуждается в ремонте. Если сантехника и кухня подлежат замене, то в затраты при покупке необходимо включить расходы на ремонт. В Испании труд наемных рабочих оценивается весьма дорого, цены на стройматериалы значительно выше российских. В среднем при капитальном ремонте квартиры с 1 кухней и 1 ванной комнатой затраты составят от 10 000 евро.

Налог на имущество (IBI) и сбор на вывоз ТБО (basura) выплачиваются раз в год, их размер зависит от местонахождения объекта и его площади, поэтому даже агентства недвижимости не могут предсказать его размер. Если это вторичное жилье, то стоит поинтересоваться размером налога у предыдущего хозяина. По очень грубой оценке ежегодно придется платить 450–700 евро. В хороших районах сумма может доходить до 1000.

Comunidad – сбор на содержание общего имущества (лифта, бассейна, лестницы, парковки) и оплаты управляющей компании, что в среднем составляет 40–80 евро ежемесячно.

Страхование (insurance). Помимо страхования квартиры в целом в последние несколько лет в связи с неблагополучной экономической и миграционной ситуациями набрала популярность услуга по страхованию квартиры от невыплаты. Без подобного страхования владелец квартиры вовлекается в судебный процесс, который может затянуться до полугода. Жилье при этом чаще всего сильно страдает и требует капитального ремонта (вплоть до замены оконных и дверных проемов).

В случае заключение договора страхования от невыплаты страховая компания выплачивает стоимость аренды, начиная со второго месяца неуплаты (первый месяц считается франшизой) и до 12 месяцев, а также берет на себя все обязанности по выселению неплательщиков. В случае если жилье пострадает от вандализма, предусмотрена выплата владельцам до 3000 евро. Чтобы избежать подобного, страховая компания изначально оценивает качество арендатора, собирая его кредитную историю. Если за ним числятся неплатежи или задолженности, практически с уверенностью можно утверждать, что страховая компания откажется заключать договор. Стоимость этой услуги примерно равняется арендной плате за половину месяца.

Контракт на управление недвижимостью. Многие квартиры находятся в собственности у жителей других регионов Испании и стран Европы, в том числе России. Как следствие, собственники жилья не могут оперативно реагировать на различные ситуации (например, поломку нагревателя воды и затопление всей квартиры). В качестве решения подобных вопросов агентства недвижимости предлагают заключить контракт на управление недвижимостью: в таком случае агентство берет на себя все административные заботы о содержании квартиры. Стоимость такой услуги равна арендной плате за месяц. 

Hacienda. Арендодатель обязан задекларировать доход, получаемый от аренды собственности. Налоговая ставка составляет 10%. Некоторые категории граждан имеют право на налоговые вычеты (при недостаточном доходе, при уплате ипотеки и т.д.). В каждом случае необходимо консультироваться отдельно.

Примеры расчета

Сколько можно заработать на аренде недвижимости в Испании

Элитная недвижимость

Допустим, вы купили дом на берегу моря площадью 200 м2, вам сильно повезло, и цена составила 400 000 евро. Обычно такие дома требуют лишь небольшого косметического ремонта, что обойдется примерно в 3000–5000 евро. Налог на имущество будет чрезвычайно высок, примерно 800–900 евро.

Хотя дом и не предусматривает прямого сбора comunidad, ежемесячно на содержание дома (мелкий ремонт, например, или ежегодную покраску фасада) будет уходить примерно 80–100 евро.

Сдавать подобный дом можно примерно за 1000–1300 евро. Допустим, вам снова повезло, и нашелся арендатор, готовый платить 1300 евро. Страховка от неуплаты составит 650 евро в год. И поскольку вы вряд ли будете проживать неподалеку, придется заключить контракт на управление собственностью, что отнимет еще 1300 евро.

В год за аренду получите 12 * 1200 = 14 400 евро. Из них 10%  уйдет в уплату налога на доход (hacienda). Если брать минимальные расходы и максимальные доходы, то ставка получается 3,8% годовых. Даже если вычесть контракт и страховку, ставка едва поднимется до 3,9% годовых.

Стандартная недвижимость

Сколько можно заработать на аренде недвижимости в ИспанииСколько можно заработать на аренде недвижимости в Испании

Допустим, вы приобрели четырехкомнатную квартиру в приличном, но не люксовом районе за 100 000 евро. Если повезет, то на ремонт вы потратите 2000, но скорее всего, чтобы просить высокую арендную плату, придется что-то капитально отремонтировать на кухне или в ванной комнате, что обойдется, допустим, в 8000 евро. Налог на имущество и вывоз ТБО составит примерно 600 евро.

Поскольку дом оснащен лифтом, а также внутренним двориком с бассейном, ежемесячный сбор на содержание имущества составит примерно 80 евро.

Хорошо сделанный ремонт, а также удачное местонахождение позволят просить 450–550 евро в месяц в качестве арендной платы. Исходя из этого, рассчитываете налог на доход, стоимость страховки и контракта на управление.

Итого получаем ставку около 5% годовых.

Если вы решили сэкономить на ремонте, то вряд ли стоить рассчитывать на доход выше 400–450 евро в месяц.

Низкосортная недвижимость

Вы решили сделать рискованное вложение в низкосортную квартиру. Допустим, приобрели квартиру на четвертом этаже в старом здании без лифта за 30 000 евро. Стоимость квартиры говорит об очень неудачном расположении. Скорее всего в соседях живут эмигранты, например, из Марокко. Поэтому ожидать многого от арендаторов не стоит, и нет смысла тратиться на ремонт. Вы также сэкономите на налоге на имущество, который составит примерно 400–500 евро. Содержание дома вряд ли обойдется дороже 40 евро (отсутствие лифта сокращает  значительную часть затрат на содержание общего имущества).

Рассчитывать больше, чем на 300 евро в месяц в качестве арендной платы, не приходится. При этом 300 евро – если сильно повезет. Чаще всего речь будет идти о 270–280 евро.

Учитываем страховку и контракт с агентством и получаем годовую ставку в размере 11% годовых!

Даже если вы потратитесь и сделаете приличный ремонт (что обойдется весьма недешево), неудачное расположение квартиры не позволит поднять аренду выше 350 евро, что даст годовую ставку в размере 10%.

Маленькие секреты аренды

Если ваша цель – стабильный доход в долгосрочной перспективе, то лучше задуматься о том, как привлечь соответствующих арендаторов. Агенты советуют сдавать квартиру без мебели. Тогда арендатор будет вынужден вложиться в квартиру и привезти много громоздких вещей (диваны, шкафы, кровати и пр.). Собрать чемоданы и освободить квартиру за неделю будет непростой задачей. Поэтому арендаторы сильно задумаются, прежде чем покидать насиженное место.

Если же цель – собственность на побережье с возможностью провести каникулы на море, то стоит, наоборот, ориентироваться на краткосрочную аренду (понедельную или помесячную). Это не так просто, как кажется на первый взгляд. Во-первых, необходимо предоставить все необходимое для проживания. При этом временные жители скорее всего не будут сильно переживать о сохранности вещей. В таком случае рекомендуется заключить контракт с местным агентством недвижимости, которое возьмет на себя вручение ключей, уборку и ремонт квартиры.

Доход выше среднего без риска дают парковочные места, поскольку не предусматривают ремонта, а сбор на содержание составляет 50–60 евро в год. К сожалению, ставки и налоги остаются прежними.

На что стоит обратить внимание при покупке квартиры

На что стоит обратить внимание при покупке квартирыНа что стоит обратить внимание при покупке квартиры

1. В первую очередь необходимо оценить в целом местонахождение объекта недвижимости. Выяснить, кто именно проживает по соседству: собственники или квартиросъемщики, местные или приезжие. Если вы планируете в дальнейшем сдавать помещение, то именно эти люди – контингент возможных арендаторов. От района будет зависеть не только цена, но и сопровождающие расходы (налоги).

2. Близость транспорта: метро, автобусного вокзала, железнодорожной станции. Стоит попытаться разведать планы развития транспортного сообщения в ближайшем будущем, чтобы не попасть в неприятную ситуацию, когда через пару лет под окнами дома будет пролегать шоссе в шесть полос или железнодорожные пути очередного скоростного поезда AVE.

3. Возраст здания, в котором находится квартира, или давность постройки дома имеют самое непосредственное влияние на цену квартиры, а также на затраты на содержание. Например, ходят слухи, что в некоторых муниципалитетах в ближайшее время ожидается проведение ремонта фасадов всех зданий старой постройки. Однако в отличие от Москвы, где капитальный ремонт делается на бюджетные деньги, в Испании средства на ремонт выделяться не будут, поэтому все бремя расходов ляжет на плечи (карманы) собственников жилья.

4. Одним из важнейших факторов, влияющих на цену/качество недвижимости в Испании, является солнце, точнее – расположение квартиры относительно сторон света, а также относительно окружающих зданий. От того, на какую сторону выходят окна, очень сильно зависит комфортность квартиры. Зимой в Испании отапливать жилье не принято, при этом в холодный сезон лучи солнца достаточно хорошо могут прогреть помещение, что может значительно сократить расходы на отопление.

5. Летом солнце припекает весьма ощутимо, и если квартира или дом весь день накаляются, то затраты на кондиционер будут почти в два раза выше, чем в случае если лучи солнца не попадают в квартиру либо нагревают ее в течение всего нескольких часов. Самое удачное сочетание получается, если летом солнечные лучи в квартиру не попадают (если избежать этого нельзя, то предпочтительнее утренние лучи, чуть хуже – вечерние и совсем нежелательны дневные); а зимой, наоборот, лучи направлены в квартиру. Небольшая шпаргалка о том, в какие часы светит солнце в зависимости от того, куда выходят окна:

  • юг: зимой, весной и осенью весь день, летом в самые жаркие часы;
  • юго-восток: зимой весь день, в остальное время года в первую половину дня;
  • восток: весь год в утренние часы до полудня;
  • северо-восток: зимой солнце в окна не попадает, в остальное время года – до полудня;
  • север: только летом в утренние часы и вечером;
  • северо-запад: зимой солнце в окна не попадает, в остальное время года – с полудня.
  • запад: весь год в вечерние часы;
  • юго-запад: зимой весь день, в остальное время года после полудня.

Квартиры с окнами на восток или юго-восток стоят чуть-чуть дороже, но если вы сами планируете жить в квартире/доме, то дело того стоит: вы сможете не только сэкономить электроэнергию, но избежать повышенной влажности в помещениях.

Помимо ориентации окон в нужную сторону желательно, чтобы было хотя бы одно окно на противоположной стороне, тогда можно создать проветривание за счет разницы температур, как это хитро использовал Гауди при постройке своего «дышащего» дома.

Как говорят агенты недвижимости, «каждая квартира имеет своего покупателя». Практика показывает, что если за месяц не было ни одного желающего просто посмотреть и оценить квартиру/дом, значит, цена не соответствует рыночной стоимости. При адекватной качеству недвижимости цене срок продажи обычно составляет от 1 недели до 3–4 месяцев.

И пусть вам попадется квартира за 25 000 евро в хорошем районе и с окнами на восток! А также приличные арендаторы, готовые исправно платить высокую арендную ставку! А компания «Испания по-русски» окажет вам квалифицированную помощь в покупке, аренде и сдаче любого типа недвижимости. Мы осуществляем полное сопровождение сделок: документационное, нотариальное, юридическое. По всем вопросам обращайтесь к нашим специалистам.

 

Сервисный центр

Сервис-центр «Испания по-русски» – это надежный партнер на рынке недвижимости в Испании. Покупка, аренда, жилая и коммерческая недвижимость, получение ипотеки, индивидуальный подбор объектов.

+7 495 236 98 99 или +34 669 900 700, info@espanarusa.com

Комментарии

Комментарий удален
Комментарий не опубликован

{{comment.Author.Name}}

{{comment.PostDate}}

Это обязательное поле

Сообщение об ошибке

Ошибка в тексте

Ваше сообщение будет отправлено автору. Спасибо за участие...