+7 495 236 98 99пн-пт, в России
+34 669 900 700пн-сб. в Испании
Обратный звонок
Запрос успешно отправлен.
Ваши данные для связи:
Имя
e-mail
Телефон
Тема обращения
Удобное время
08:00-11:00
10:00-13:00
12:00-15:00
14:00-17:00
16:00-19:00
Готово

Коммерческая недвижимость в Испании: основные аспекты приобретения и содержания

Коммерческая недвижимость в Испании 

Определение коммерческой недвижимости

Определение недвижимости в Испании дается Гражданским кодексом Испании и законом Real Decreto Legislativo 1/2004. Закон не подразделяет недвижимость на коммерческую и некоммерческую, деление на категории происходит лишь в зависимости от целевого назначения: городская недвижимость (urbano) и сельская недвижимость (rustico).

Определение коммерческой недвижимости и, соответственно, выдача лицензий и разрешений ведутся на местах – в мэриях муниципалитетов. Именно мэрии при выдаче лицензии на ведение коммерческой деятельности (Licencia de Apertura) оценивают, соответствует ли помещение техническим требованиям (нормам санитарии и пожарной безопасности, доступности для людей с ограниченными физическими возможностями и т.д.).

Коммерческая недвижимость в Испании представлена в широком ассортименте и включает здания промышленного назначения, ангары, склады, автомастерские, отели, торговые центры, магазины, рестораны, бары, дискотеки, парикмахерские, салоны красоты, офисы и т.д. – все виды нежилой недвижимости.

В некоторых случаях можно изменить статус недвижимости. Например, перевести объект из разряда коммерческих в некоммерческие (жилые). Чаще всего такой процедуре подвергаются лофты (просторные помещения без внутренних перегородок, изначально  располагавшиеся в нежилых зданиях – фабриках, ангарах и т.п.). Решение и смене статуса также принимается в мэрии.

Налоги при покупке коммерческой недвижимости и расходы на её содержание

Налоги и сборы Покупатель – физическое лицо Покупатель – юридическое лицо
Покупка    
Налог на передачу имущества (TPO -  Transmisiones Patrimoniales Onerosas)  6-10% в зависимости от региона. В Андалусии применяется прогрессивная шкала налога в зависимости от стоимости недвижимости. Кроме того, существуют определенные зоны (территории), где предоставляется большая скидка на TPO. В большинстве своем это зоны, нуждающиеся в дополнительном экономическом стимулировании. Приобретая недвижимость в некоторых районах Мадрида, можно получить скидку до 95% (!!!) от начисленной суммы налога. Не менее значительные скидки можно получить и в других регионах Испании. Некоторые автономные сообщества предоставляют скидку до 4% при покупке торговых коммерческих помещений.   
НДС* (IVA – Impuesto sobre el Valor Añadido)    21%. Возможна уплата IVA вместо TPO (с последующим учетом выплаченной суммы к возмещению при подаче годовой декларации по НДС). IVA начисляется при покупке нового жилья от застройщика, а также в случаях, когда продавцом также выступает юридическое лицо. 
Нотариальные сборы (Gastos Notariales)  Оформление официального нотариального акта купли-продажи (нотариальной купчей) обойдется в среднем от 180 до 600 евро в зависимости от стоимости приобретаемой недвижимости. В случае ипотечного кредита придется оплатить дополнительный сбор на нотариальное оформление ипотечного договора.  
Гербовый налог или Налог на задокументированные юридические акты (AJD - Actos Juridicos Documentados) 

0,75-1,5%. Уплачивается в случае оформления ипотечного кредита и при совершении сделки купли-продажи с начислением и уплатой НДС. 

  
Владение   
Ежегодный муниципальный налог на недвижимое имущество (IBI - Impuesto sobre Bienes Inmuebles)  Данный налог платит лицо, являющееся владельцем недвижимости по состоянию на 1 января отчетного года (согласно данным Реестра собственности). Размер налога составляет в среднем 0,4%-1,10% от общей кадастровой стоимости объекта недвижимости городского назначения, и 0,3%-0,9% – от общей кадастровой стоимости объекта недвижимости сельскохозяйственного назначения.  
Налог на доходы физических лиц – НДФЛ (IRPF – impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas)  Физические лица-продавцы недвижимости оплачивают НДФЛ при подаче декларации за год, в течение которого состоялась продажа. Расчет налога производится на базе суммы, составляющей разницу между ценой покупки и ценой продажи, с использованием определенных коэффициентов. Также данный налог уплачивается владельцами в случае сдачи коммерческой недвижимости в аренду. НДФЛ является прогрессивным налогом, в зависимости от общей суммы полученного дохода расчет ведется по ставкам от 24,75 до 52%**.    
Налог на прибыль (Impuesto de Sociedades)    Общая ставка налога на прибыль, согласно ст. 29 Закона 27/2014, составляет 25% (и 15% для новых компаний, занимающихся экономической деятельностью). При условии, что оборот не превышает 10.000.000,00€, применяются следующие ставки: 25% на первые 300.000,00€ прибыли и 30% на остальную сумму. Однако на 2015 год общая ставка налога была увеличена до 28%.  
Налог на доходы нерезидентов*** (IRNR - Impuesto sobre la Renta de No Residentes).  Согласно испанскому налоговому законодательству, иностранным гражданам (физическим лицам) приписывается доход от владения недвижимостью в Испании, даже в том случае, если недвижимость не сдана в аренду, и собственник не получает какой-либо реальный доход от владения ею. Если резиденты Испании являются плательщиками НДФЛ, то нерезиденты выплачивают налог на доходы нерезидентов. Им приписывается доход, равный 2% кадастровой стоимости объекта недвижимости. Ставка налога на этот доход составляет 24,75%.   
Налог на имущество (Impuesto de Patrimonio)  Налог на имущество: начисляется лишь в том случае, если стоимость активов превышает 700.000,00€ (т.е. если общая кадастровая стоимость объектов недвижимого имущества, финансовых активов или общая стоимость акций компании, согласно данным бухгалтерского учета, превышает указанную сумму). Налоговые ставки невысоки, и предполагается, что в ближайшие годы данный налог будет отменен. На территории Мадрида действует местная льгота в размере 100% по данному налогу. Не подлежат обложению имущество и права физического лица, необходимые для развития его профессиональной или предпринимательской деятельности, т.е. речь идет об имуществе и правах, связанных с ведением предпринимательской деятельности всегда, когда последняя осуществляется в обычной манере, лично и напрямую налогоплательщиком и является основным источником его дохода (по меньшей мере, 50% чистой (нетто) прибыли должны быть получены от этой деятельности).****  
* Все операции с НДС (IVA) находятся под пристальным контролем налоговых органов Испании.
** Более подробно ставки налога рассмотрены в статье Базовое руководство по НДФЛ в Испании (IRPF).
*** Налоговыми резидентами Испании являются физические лица, постоянно проживающие на территории страны, в отношении которых исполняются два условия: 1) нахождение на территории Испании более 183 дней в течение одного календарного года; 2) сосредоточение на территории Испании основных экономических интересов.
**** Более подробно режим налога на имущество рассмотрен в статье Базовое руководство по налогу на имущество физических лиц в Испании.

Сдача коммерческой недвижимости в аренду и оформление фактур

  1. При сдаче в аренду коммерческой недвижимости арендодатель обязан взимать НДС (21 %) с арендатора. Эта сумма впоследствии уплачивается государству, т.е. отражается в бухгалтерском учете как «НДС к уплате».
  2. Если арендодатель является физическим лицом – индивидуальным предпринимателем, в фактуре в обязательном порядке учитывается НДФЛ (20%), т.к. удержание данного налога всегда происходит у источника дохода.

Пример 1:

Арендодатель: юридическое лицо

Арендатор: юридическое лицо или физическое лицо ИП.

Аренда коммерческого помещения:  1.000,00 € 
НДС (IVA), 21%:  210,00 € 
Итого: 1.210,00 € 

Пример 2:

Арендодатель: физическое лицо – индивидуальный предприниматель

Арендатор: юридическое лицо или физическое лицо ИП.

Аренда коммерческого помещения:  1.000,00 € 
НДС (IVA), 21%:  210,00 € 
НДФЛ (IRPF), 20%:  - 200,00€ 
Итого:  1.010,00 € 

Избежание двойного налогообложения

Данный вопрос зависит от конкретной страны и Конвенции об избежании двойного налогообложения, подписанной между Испанией и другим государством. В частности, между Испанией и Россией действует Конвенция от 16 декабря 1998 года. Приведем выдержки из текста Конвенции, касающиеся граждан Российской Федерации, имеющих доходы от недвижимого имущества на территории Испании:

Статья 4: Резидент

1. Для целей настоящей Конвенции термин "резидент договаривающегося государства" означает любое лицо, которое по законодательству этого государства подлежит налогообложению в нем на основании его местожительства, постоянного местопребывания, места управления, места регистрации или любого другого критерия аналогичного характера, и также включает это государство и любое его политическое подразделение или местный орган власти. Однако этот термин не включает любое лицо, которое подлежит налогообложению в таком государстве только в отношении доходов из источников в этом государстве или в отношении находящегося там капитала.

2. Если в соответствии с положениями пункта 1 физическое лицо является резидентом обоих договаривающихся государств, то его статус определяется следующим образом:

a) оно считается резидентом того государства, в котором оно располагает постоянным жильем; если оно располагает постоянным жильем в обоих государствах, оно считается резидентом того государства, в котором оно имеет более тесные личные и экономические связи (центр жизненных интересов);

b) если государство, в котором оно имеет свой центр жизненных интересов, не может быть определено или если оно не располагает постоянным жильем ни в одном из государств, оно считается резидентом того государства, где оно обычно проживает;

c) если оно обычно проживает в обоих государствах, или ни в одном из них, оно считается резидентом того государства, национальным лицом которого оно является;

d) если оно является национальным лицом обоих государств или ни одного из них, то компетентные органы государств решат этот вопрос по взаимному согласию.

3. Если в соответствии с положениями пункта 1 лицо, не являющееся физическим лицом, является резидентом обоих договаривающихся государств, то оно считается резидентом того государства, где находится его место эффективного управления.

Статья 6: Доходы от недвижимого имущества

1. Доходы, получаемые резидентом одного договаривающегося государства от недвижимого имущества (включая доход от сельского или лесного хозяйства), находящегося в другом договаривающемся государстве, могут облагаться налогом в этом другом государстве.

2. Термин "недвижимое имущество" имеет то значение, которое он имеет по законодательству договаривающегося государства, в котором находится рассматриваемое имущество. Такой термин в любом случае включает имущество, вспомогательное по отношению к недвижимому имуществу, скот и оборудование, используемые в сельском и лесном хозяйстве, права, к которым применяются положения общего закона, касающегося земельной собственности, права, известные как узуфрукт недвижимого имущества, и права на переменные или фиксированные платежи, выплачиваемые в качестве компенсации за разработку или право на разработку минеральных запасов, источников и других природных ресурсов; морские и воздушные суда не рассматриваются в качестве недвижимого имущества.

3. Положения пункта 1 применяются к доходу, получаемому от прямого использования, сдачи в аренду или использования недвижимого имущества в любой другой форме.

4. Положения пунктов 1 и 3 применяются также к доходу от недвижимого имущества предприятия и к доходу от недвижимого имущества, используемого для оказания независимых личных услуг.

Статья 23: Методы устранения двойного налогообложения

2. В России:

Если резидент России получает доход или владеет капиталом, которые в соответствии с положениями настоящей Конвенции облагаются налогами в Испании, сумма налога на такой доход или капитал, подлежащая уплате в Испании, может вычитаться из налога, взимаемого в России. Такой вычет, однако, не должен превышать сумму налога на такой доход или капитал, рассчитанную в соответствии с законодательством и правилами России.

Стоимость коммерческой недвижимости в Испании

Невозможно сравнить цены по всем провинциям страны, поэтому ограничимся анализом элитной офисной и коммерческой недвижимости в центре и на периферии Мадрида и Барселоны. По данным idealista.com, средняя цена 1 м2 коммерческой недвижимости, расположенной в двух главных городах Испании, составляет:

   Мадрид Барселона
Центр  Периферия  Центр  Периферия 
Офисная недвижимость, покупка (€/м2 3.487,00  1.614,00  3.145,00  2.444,00 
Торговая недвижимость, покупка (€/м2 3.171,00  1.474,00  2.468,00  1.917,00 
Офисная недвижимость, аренда (€/м2 14,00  9,00  13,00  13,00 
Торговая недвижимость, аренда (€/м2 23,00  8,00  16,00  10,00 
 

Сервисный центр

Сервис-центр «Испания по-русски» – это надежный партнер на рынке недвижимости в Испании. Покупка, аренда, жилая и коммерческая недвижимость, получение ипотеки, индивидуальный подбор объектов.

+7 495 236 98 99 или +34 669 900 700, info@espanarusa.com

Комментарии

Комментарий удален
Комментарий не опубликован

{{comment.Author.Name}}

{{comment.PostDate}}

Это обязательное поле

Сообщение об ошибке

Ошибка в тексте

Ваше сообщение будет отправлено автору. Спасибо за участие...